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物業管理的常見糾紛與法理分析
日期:2018-08-11   來源:本站   人氣:654 [關閉]

 一、前期物業管理

    前期物業管理的糾紛一般集中在以下兩種:

    (1) 業主以其未簽訂前期物業管理合同為由而拒絕履行合同。

    案例:某業主入住新購房產后,以前期物業管理合同是房產商而非其與物業管理企業簽訂,對其不發生效力為由,拒絕繳付物業管理費,物業管理企業在多次催討不成情況下,向法院提出訴訟,法院判決該業主按照前期物業管理合同的約定繳付物業管理費。

    法理分析:前期物業管理合同是指在業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效前,房產開發企業委托物業管理企業實施物業管理而與其簽訂的合同。它不同于普通物業管理合同是由業主委員會與物業管理企業簽訂,而是由房產開發企業直接與其選聘的物業管理企業簽訂。這是因為,在前期物業管理期間,由于業主入住率尚不能達到法規、條例規定的成立業主自治組織(業主委員會)的標準,作為此時物業最大業主的房產開發企業為維護整個物業的正常運作,代表全體業主與物業管理企業簽訂前期物業管理合同,其效力及于已入住的業主和尚未入住的業主。在實務中,房產開發商在與業主簽訂購房合同時,往往將已經簽訂的前期物業管理合同作為購房合同的附件(《上海市居住物業管理條例》將其規定為“應當”),這樣,業主實際上已對前期物業管理合同作出了接受承諾。本案中,由于前期物業管理合同的特殊性,該業主拒付物業管理費的理由并不成立,在享受了物業管理服務后,應承擔相應的繳納物業管理費的義務。

    (2)物業管理企業利用前期物業管理的特殊性侵犯業主的合法權益。

    案例:某房產開發企業與某物業管理企業(系由該房產企業設立)簽訂前期物業管理合同,委托該物業管理企業對小區實施物業管理,委托期限為8年,每平方米收費2.5元(同等物業收費1.2元)。業主相繼入住后,發現小區管理混亂,物業服務差,收費相比同等其它物業高出許多,業主因此不滿,矛盾糾紛不斷產生。

    法理分析:根據現行有關物業管理的法規、條例,前期物業管理合同的期限,應至業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效為止。本案中,房產開發企業與由其自身設立的物業管理企業設置了長達8年的委托管理期限,顯然是侵犯了業主的合法權益,與前期物業管理合同的期限,應至業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效為止的規定也相違背,該約定當然無效。但必須指出的是,有些房產開發企業和物業管理企業利用了前期物業管理合同的期限應至業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效為止的規定,阻擾業主委員會的成立,從而達到長期霸占物業管理,侵犯業主合法權益的目的。因此,有必要在今后的物業管理專項立法中,規定前期物業管理的最長期限(2-3年),以堵塞漏洞。另外,由于業主沒有實際參與前期物業管理合同的簽訂,不排除開發商與前期物業管理企業在合同其它事項中作出有損業主利益的約定,如上述案例中對物業管理費的約定。對此,筆者認為,可參照《合同法》中有關格式條款的規定,房產開發商首先有義務提請業主注意相關條款,并按照對方要求對該些條款作出說明;其次,條款中有違反《合同法》第五十二條、第五十三條規定情形的,該條款當然無效;對條款的理解發生爭議的,應作出對房產開發商和前期物業管理企業不利的解釋,以維護作為弱勢一方業主的權益。

   

  二、物業管理企業是否有權停水、停電

 案例:家住某某大廈的張女士因不滿物業公司的物業服務而拒交管理費達半年之久,物業公司在多次催討不成的情況下,將張女士家的水停了,若干天后,又將電停了。張女士遂向法院提出訴訟,要求物業公司停止侵權行為,并賠償相應損失,物業公司提出反訴,要求張女士支付物業管理費。法院判決認為,物業公司是不恰當的行使了自己的抗辯權,由于其不是管理水、電的相應職能部門,無權停止向張女士家供水、電,故物業公司停止供水、供電的行為系對張女士的侵權,應停止侵害并賠償相應損失。

    法理分析:物業內的水、電供應是由相關的供水、供電部門負責的,作為物業管理服務單位的物業管理企業是無權擅自停止對業主日常生活至關重要的水、電供應,否則即是對業主的侵權。在實務中,物業管理企業往往受有關部門委托代其收取水、電費,但也只是代收費用而已,有關部門并未授權物業管理企業能停止對業主供水、供電。因此,物業管理企業停止對業主供水、供電,沒有任何法定或約定的授權,如果造成業主損失,即構成侵權,應承擔相應責任。

   

 三、業主人身或財產受到損害,物業管理企業是否應當承擔責任

    案例:夏某某系上海市“康橋半島”小區業主,“新獨院”公司為該小區物業管理企業。2001年5月7日下午,楊冰等人因在夏某某處觀看房屋裝修而與夏某某及其家人產生糾紛。在小區保安聞訊趕來隨同夏某某尋找楊冰等人時,一群打手沖來將夏父打成重傷,并將夏某某所有一輛轎車砸壞。夏某某等人遂提出訴訟,認為“新獨院”公司違約,沒有盡到保安責任,要求“新獨院”公司賠償醫療費用、傷殘損害費及轎車損失費用。一審法院認為,雙方簽訂的《維修管理公約》未明確“新獨院”公司對夏某某等在小區內遭受的人身、財產損失承擔賠償責任,“新獨院”公司也未曾承諾確保業主的人身、財產安全。故“新獨院”公司只承擔一般意義上的保安責任。綜合現有證據,“新獨院”公司的保安人員已完成了《維修管理公約》所約定的保安責任,未構成違約,故判決駁回夏某某等人的訴訟。夏某某等人不服,提出上訴。二審法院認為在雙方沒有就保安義務作特別約定的情況下,物業管理企業只承擔保安注意義務,根據現有證據,可以證明“新獨院”公司已盡到保安注意義務,故對夏某某等人要求“新獨院”公司賠償的請求難以支持,判決維持原判。

    法理分析:由于我國尚無統一的關于物業管理企業保安職責的法律規定,從各地方法規、規章、政策性文件的規定來看,保安的職責主要是在物業管理區域內為維護區內的公共秩序和安全而采取的一定安全防范措施,其目的是為了保障管理區域內的財物不受損失,人身不受傷害,工作、生活秩序正常。因此,在判斷此類案件時,物業管理企業是否盡到了保安職責就是關鍵之處。

    一般而言,如果在物業管理合同中明確約定了物業管理企業應盡到何種程度的保安責任,并對該種程度的標準及相關賠償作出特別約定,在不違反法律、法規的前提下,糾紛的處理就以雙方約定為準。但在實務中,物業管理合同往往并沒有對物業管理企業應盡到的保安責任作出明確約定,對此,筆者認為,此時判斷物業管理企業是否盡到保安職責的關鍵就在于其是否盡到了勤勉、謹慎的注意義務。因為安全、和平、寧靜的小區生活環境是業主在入住物業時所首先考慮,而業主也往往是基于這種信賴而選擇物業管理企業的,同時,業主在支付的物業管理費里也已包括了保安費用,因此,物業管理企業應盡到的就不僅僅是普通的一般注意義務,而應該是勤勉、謹慎的注意義務。判斷物業管理企業是否盡到勤勉、謹慎的注意義務,可以參考以下標準:1、物業管理企業是否切實履行了物業管理合同約定的或者是與其收費標準相適應的保安措施;2、物業管理企業的保安制度及保安人員的配備是否完備、合理,是否符合了有關法律、法規、規章及物業管理合同約定的要求;3、物業管理企業雇傭的保安人員是否勤勉盡職,是否保障了安保設備的正常運作;4、當有意外情況發生時,能否及時采取相應合理措施;5、當業主提出合理懷疑或指出不足時,能及時加以改進。上述案例中,夏某某等人認為“新獨院”公司違約,沒有盡到保安責任,要求該公司賠償損失。因雙方沒有就保安責任作任何特殊約定,在此情況下,綜合現有證據,“新獨院”公司已經盡到了勤勉、謹慎的注意義務,故夏某某等人的請求無法得到法院的支持。

   

 四、業主擅自搭建問題的處理

    案例:徐某某系某市“匯景苑”小區的業主,在入住該小區時承諾遵守小區《管理公約》。該公約約定,“為保持小區整體美觀,不得封裝陽臺”。嗣后,徐某某又簽署《業主裝修承諾書》,承諾遵守《裝修管理規定》中關于禁止在屋外更改或加建設施,包括封閉陽臺等的規定。但入住不久,徐某某就擅自在陽臺外搭建無框玻璃以封閉陽臺。該小區前期物業管理企業“宏騰公司”在多次勸阻不成的情況下,提出訴訟,要求徐某某拆除搭建
,恢復原狀。徐某某抗辯稱,其與“宏騰公司”沒有合同關系,“宏騰公司”不具有訴訟主體資格。法院判決認為,由于“匯景苑”小區尚未成立業主委員會,屬前期物業管理,物業管理企業由開發商選聘,宏騰公司亦已充分告知其是該小區物業管理企業,徐某某也是向宏騰公司繳付物業管理費,故“宏騰公司”為小區的公共利益,根據徐某某簽署的《管理公約》、《業主裝修承諾書》有權提起訴訟,故判決支持宏騰公司的訴訟。

    法理分析:根據建筑物區分所有理論,業主對自己購買的物業享有專有所有權,是一種排他的支配權。在積極方面表現為,可以自主占有、使用、收益、處分;在消極方面表現為,有權排除他人妨害、請求停止侵害、賠償損失的權利,區分所有權人可以自主地行使這兩方面的權利,無須征得他人同意。但是,這種專有所有權的行使是有限制的,這種限制不僅僅限于一般的相鄰關系而施加的限制,還基于自用部分與其它部分不可分或建筑物的整體性而產生的限制。也就是說,區分所有權人在行使自己的專有所有權時,需考慮各自獨立部分系一完整物業的組成部分,盡共同維護整體物業存在和良好的義務。因此,當業主不恰當的行使自己的專有所有權時,就應承擔相應的責任。

    當業主存有不恰當行為時,應由誰來主張何種救濟呢?筆者認為,此類問題應對前期物業管理和一般物業管理加以區別處理。在前期物業管理期間,由于業主入住率尚不能達到法規、條例規定的成立業主自治組織的標準,作為此時物業最大業主的房產開發企業代表全體業主與物業管理企業簽訂前期物業管理合同,其效力及于已入住的業主和尚未入住的業主。而前期物業管理企業為了維護整個物業的正常運作,應與入住業主簽訂《臨時業主公約》,約束業主在前期物業管理期間的行為。此時的前期物業管理企業實際已臨時代行了業主自治組織的權責,其有權根據與業主簽訂的《臨時業主公約》,甚至在沒有簽訂任何約定的情況下,為了整個小區物業的公共利益及絕大多數業主的利益,對少數業主的不當行為加以勸阻,并督促改正,在業主拒不接受勸阻和改正的情況下,可以作為適格的主體提起訴訟。在一般物業管理期間,由于物業管理企業實際只是小區物業的管理服務企業,對業主的不當行為,只能加以勸阻,并督促改正,對拒不接受勸阻和改正的,應及時告知業主委員會,由作為小區全體業主權益代表的業主委員會提起訴訟。

   

 五、業主權益的維護

    案例:張先生入住某知名小區后,發現小區的物業管理很差,表現如下:物業公司對收費車輛亂停亂放的情況視而不見;小區保安形同虛設,經常發生失竊、偷盜現象;向物業報修經常如石沉大海沒有回復;物業公司擅自將綠地改成臨時房屋,對外出租牟利等等。但物業公司每次收取物業管理費卻從不含糊,且收費昂貴。張先生對此深感不滿,在與物業公司交涉無果的情況下,停止支付物業管理費。物業公司遂向法院提起訴訟,要求張先生支付欠繳的物業管理費。張先生抗辯稱,物業公司收取高昂管理費用卻沒有提供相應服務,只要物業公司能加以改進,提供與其收費相符合的物業管理服務,自己愿意支付管理費,并提供照片、證人證言等證據欲證明物業公司提供的物業管理服務差,與其收費標準不相符合。法院經審理后認為,張先生提供的證據不能充分證明物業公司提供的物業管理服務沒有達到與其收費標準相適應的程度,張先生在享受了物業管理服務后,應支付相應的對價,故判決支持物業公司的訴訟請求。

    法理分析:在實務中,上述案例所反映的情況十分普遍,物業管理公司在收取高昂物業管理費的同時,卻提供著低劣的服務。這一方面是由于物業管理公司自身角色定位錯誤,忽視了自己應是物業管理企業,是處于為廣大業主提供優質物業管理服務的地位,而將自己凌駕于業主之上,無視甚至侵犯業主權益,有的只收費不服務,有的多收費少服務。有些地方性物業管理法規、條例也往往出現偏差,強調保護物業管理企業的利益,對業主利益保護的規定不到位,使業主的弱者地位更突出,業主正當的權益難以得到切實的保護。另一方面,業主能提供的證據確實十分有限,一般多為證人證言或照片、錄像等。其中證人證言多為小區其它業主的證詞,因其與物業管理公司存在著利害關系,故該些證人證言在法院認證時多不為采用;照片、錄像等證據材料一般只能證明某一特定時間段的情況,而不能反映連續狀態的情況,且照片、錄像等根據民事訴訟舉證規則的有關規定,在對方存有異議的情況下,是不能單獨作為定案證據的,但要處于弱勢的業主再提供其它證據以形成證據鏈在事實上是十分困難的。因此,處于弱勢地位的業主往往因為現行舉證規則所限,在物業管理糾紛中處于不利地位。有鑒于此,筆者認為:首先,作為全體業主利益代表的業主委員會在與物業管理企業簽訂物業管理合同時,應在合同中規定物業管理企業應提供的物業管理服務的標準,使物業管理企業在物業管理活動中應履行的義務得以明確;其次,在今后就物業管理單項立法時,可以參考在處理醫療糾紛時所采用的舉證責任倒置的規定,由物業管理企業負責舉證其提供的物業管理服務符合管理合同的約定,若不能提供,則承擔舉證不能的責任,由此判斷其違約或業主的抗辯成立。因為與物業管理企業相比,業主在專業知識、信息來源、經濟能力等方面皆處于弱勢地位,但在舉證一節上卻要求其承擔與對方相同的責任,顯然是不利于保護作為弱勢一方業主的權益。因此,由處于相對強勢地位的物業管理企業承擔舉證責任,更符合公平及公正的原則。

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